Et folk av eiendomsspekultanter

La meg starte med en spådom.

Før eller siden kommer det norske boligmarkedet til å falle og mange av de som har kjøpt vil tape penger på boligen.

Massesuggesjon er aldri et godt tegn. Forestillingen om at alle bør eie sin egen bolig og at bolig er en sikker investering med garantert avkastning er ikke bare tilbakevist gjennom norske historiske erfaringer (1987-1992), men nå også gjennom store korreksjoner i eiendomsprisene i USA og Europa. Likevel fortsetter den norske boligbonanzaen med økt intensitet.

Siden 1993 (starten på SSBs boligprisindeks) er boligprisene firedoblet.

 

Dersom du kjøpte deg en bolig for 2 millioner i 93 vil den være verdt rundt 8 millioner i dag. Det innebærer en årlig gjennomsnittsavkastning på i overkant av 300 000 kroner skattefritt. Skulle du oppnådd en tilsvarende gevinst gjennom lønnsarbeid ville du måtte hatt en bruttoinntekt på rundt 450 000 kroner. Sagt på en annen måte: Trenger du egentlig å ha en jobb? Du kan jo bare eie et hus.

Slike spekulasjonsgevinster er ikke bærekraftige. Før eller siden går markedet tomt for potensielle kjøpere som er villige til å handle bolig til stadig økende priser. Når dette scenarioet inntreffer vil det være vanskelig å snu en nedadgående trend i eiendomsmarkedet. Styringsrenten til Norges bank er i dag på kun 2,25 prosent. Fra et så lavt nivå vil det være begrenset hvor stor effekt man kan oppnå ved å senke renten ytterligere. Risikoen er at pengepolitikken slutter å virke dersom det først kommer en korreksjon i boligmarkedet.

Det er flere grunner til at Norge nå har havnet i denne ulykksalige situasjonen. Det første forholdet er at Norge har en helt vanvittig fordelsbeskatning av det å eie bolig. Formueskatten gjør eiendom til et svært lukrativt investeringsobjekt sammenliknet med banksparing eller aksjer. I tillegg kommer rentefradraget som gjør det lukrativt å ta opp så mye gjeld som overhodet mulig. Til sammen utgjør skattefordelene ved boligkjøp over 70 mrd kroner i året.  Jeg har vanskelig for å se hvorfor det er hensiktmessig å lage et skattesystem som oppfordrer innbyggerne til å plassere størst mulig grad av sin sparing i spekulasjonsobjekter som ikke er reproduktive (bolig), fremfor at sparingen kanaliseres til investeringer i realkapital og innovasjon (aksjer).

Et annet viktig forhold er hvordan pengepolitikken virker i en stadig mer globalisert verden.  Med stor eksportdrevet vekst i Asia skapes det et deflasjonspress i de landene som importerer varene. Ettersom sentralbanken setter sine renter utelukkende etter utviklingen i konsumprisindeksen, vil boligprisene kunne gå til himmels uten at det sendes et signal om at rentene er for lave. Dette forsterkes ytterligere av at boligprisene er mer sensitive for renteendringer enn konsumprisene. Størsteparten av låneopptaket går til eiendomsinvesteringer ikke konsum.

Kombinasjonen av forholdene er at det skapes et stort inntektsgap mellom de som har anledning til å investere i egen eiendom og de som ikke har det. I det minste frem til det kommer en korreksjon.

Det er forståelig at personer som står utenfor eiendomsmarkedet ønsker å komme inn, men det er ikke sikkert at det bør være et politisk mål at de oppnår dette. Det paradoksale med debatten om at det er for vanskelig å komme inn i boligmarkedet er at motivasjonen til de som står utenfor er spekulasjon i fortjeneste ved fremtidig prisvekst. En slik prisvekst vil isolert sett gjøre det enda vanskeligere for kommende generasjoner å kjøpe eiendom. Følgelig er det vanskelig å imøtekomme ønskene til de som i dag ønsker seg fremtidige spekulasjonsgevinster ved eiendomskjøp, uten at dette på sikt gjør problemene enda større for kommende generasjoner. Målsetningen om at alle skal eie egen bolig og at prisene skal være lave er en økonomisk selvmotsigelse. Økt etterspørsel fører til økte priser.

Vi er et folk av eiendomsspekulanter. Min spådom er at vi før eller sidene vil måtte få lide for det. I stedet for å diskutere hvordan alle kan bli selveiere bør vi tørre ta debatten om hvorfor det er nødvendig å skape et så stort skille mellom de som leier og eier.