La meg starte med en spådom.

Før eller siden kommer det norske boligmarkedet til å falle og mange av de som har kjøpt vil tape penger på boligen.

Massesuggesjon er aldri et godt tegn. Forestillingen om at alle bør eie sin egen bolig og at bolig er en sikker investering med garantert avkastning er ikke bare tilbakevist gjennom norske historiske erfaringer (1987-1992), men nå også gjennom store korreksjoner i eiendomsprisene i USA og Europa. Likevel fortsetter den norske boligbonanzaen med økt intensitet.

Siden 1993 (starten på SSBs boligprisindeks) er boligprisene firedoblet.

Dersom du kjøpte deg en bolig for 2 millioner i 93 vil den være verdt rundt 8 millioner i dag. Det innebærer en årlig gjennomsnittsavkastning på i overkant av 300 000 kroner skattefritt. Skulle du oppnådd en tilsvarende gevinst gjennom lønnsarbeid ville du måtte hatt en bruttoinntekt på rundt 450 000 kroner. Sagt på en annen måte: Trenger du egentlig å ha en jobb? Du kan jo bare eie et hus.

Slike spekulasjonsgevinster er ikke bærekraftige. Før eller siden går markedet tomt for potensielle kjøpere som er villige til å handle bolig til stadig økende priser. Når dette scenarioet inntreffer vil det være vanskelig å snu en nedadgående trend i eiendomsmarkedet. Styringsrenten til Norges bank er i dag på kun 2,25 prosent. Fra et så lavt nivå vil det være begrenset hvor stor effekt man kan oppnå ved å senke renten ytterligere. Risikoen er at pengepolitikken slutter å virke dersom det først kommer en korreksjon i boligmarkedet.

Det er flere grunner til at Norge nå har havnet i denne ulykksalige situasjonen. Det første forholdet er at Norge har en helt vanvittig fordelsbeskatning av det å eie bolig. Formueskatten gjør eiendom til et svært lukrativt investeringsobjekt sammenliknet med banksparing eller aksjer. I tillegg kommer rentefradraget som gjør det lukrativt å ta opp så mye gjeld som overhodet mulig. Til sammen utgjør skattefordelene ved boligkjøp over 70 mrd kroner i året.  Jeg har vanskelig for å se hvorfor det er hensiktmessig å lage et skattesystem som oppfordrer innbyggerne til å plassere størst mulig grad av sin sparing i spekulasjonsobjekter som ikke er reproduktive (bolig), fremfor at sparingen kanaliseres til investeringer i realkapital og innovasjon (aksjer).

Et annet viktig forhold er hvordan pengepolitikken virker i en stadig mer globalisert verden.  Med stor eksportdrevet vekst i Asia skapes det et deflasjonspress i de landene som importerer varene. Ettersom sentralbanken setter sine renter utelukkende etter utviklingen i konsumprisindeksen, vil boligprisene kunne gå til himmels uten at det sendes et signal om at rentene er for lave. Dette forsterkes ytterligere av at boligprisene er mer sensitive for renteendringer enn konsumprisene. Størsteparten av låneopptaket går til eiendomsinvesteringer ikke konsum.

Kombinasjonen av forholdene er at det skapes et stort inntektsgap mellom de som har anledning til å investere i egen eiendom og de som ikke har det. I det minste frem til det kommer en korreksjon.

Det er forståelig at personer som står utenfor eiendomsmarkedet ønsker å komme inn, men det er ikke sikkert at det bør være et politisk mål at de oppnår dette. Det paradoksale med debatten om at det er for vanskelig å komme inn i boligmarkedet er at motivasjonen til de som står utenfor er spekulasjon i fortjeneste ved fremtidig prisvekst. En slik prisvekst vil isolert sett gjøre det enda vanskeligere for kommende generasjoner å kjøpe eiendom. Følgelig er det vanskelig å imøtekomme ønskene til de som i dag ønsker seg fremtidige spekulasjonsgevinster ved eiendomskjøp, uten at dette på sikt gjør problemene enda større for kommende generasjoner. Målsetningen om at alle skal eie egen bolig og at prisene skal være lave er en økonomisk selvmotsigelse. Økt etterspørsel fører til økte priser.

Vi er et folk av eiendomsspekulanter. Min spådom er at vi før eller sidene vil måtte få lide for det. I stedet for å diskutere hvordan alle kan bli selveiere bør vi tørre ta debatten om hvorfor det er nødvendig å skape et så stort skille mellom de som leier og eier.

Eurosamarbeidet er inne i tolvte time, og for å komme ut av krisen må valutaunionen enten ytterligere integreres eller brytes opp. En oppbrytning av samarbeidet vil være svært smertefullt for samtlige av medlemmene, men på lengre sikt kan dette likevel være å fortrekke.

Et Europa som på den internasjonale arena kunne utfordre det amerikanske verdenshegemoniet har alltid ligget bak ønsket om en felles europeisk valuta. Helt siden Bretton Woods har dollarens stilling i verdensøkonomien vært gjenstand for misunnelse fra europeiske statsledere, og gjennom et tilsvarende europeisk valutasamarbeid var målet å gjenreise kontinentet som en økonomisk supermakt.

Før finanskrisen var det mulig å hevde at europeerne var på rett vei. Siden introduksjonen av valutaen i 1999 og frem til 2008 økte bruken av euro som reservevaluta på bekostning av både dollar og yen. Ved første øyekast så euroen ut til å være en suksess. Under overflaten var likevel alt langt fra perfekt. Den europeiske fellesvalutaen var satt sammen med utgangspunkt i politiske målsetninger der hensynet til velfungerende monetære spilleregler var tilsidesatt. Nå er virkeligheten i ferd med å innhente euroen.

Store ubalanser
Finanskrisen synliggjorde store ubalanser i det europeiske valutasamarbeidet. De landene som ble hardest rammet – først og fremst Portugal, Italia, Irland, Hellas og Spania, de såkalte PIIGS-landene i den europeiske periferien – hadde gjennom å innføre euroen påført seg selv spilleregler som umulig kunne passe til de nasjonale forhold.  For selv om en nasjonal valuta er langt fra noen garanti mot økonomiske svingninger, vil man som medlem i en valutaunion miste mange virkemidler som kan bidra til å håndtere og forebygge konjunktursvingninger. Mest åpenbart mister man muligheten til raskt å styrke sin konkurranseevne gjennom en devaluering. Man kan heller ikke lenger håndtere midlertidige likviditetsproblemer ved å trykke opp penger.

For periferilandene (PIIGS) var ubalansene synlige lenge før boblen sprakk i 2008. Rentene i valutaunionen var i hovedsak satt for å stimulere Tysklands økonomi etter at landet ble hardt rammet av IT-krakket på starten av 2000-tallet. For periferilandene fyrte de lave rentene oppunder økonomier som allerede var i sterk vekst. De fleste av PIIGS-landene opplevde svært sterk vekst og inflasjon som gjennomgående sett lå over ECBs inflasjonsmål på to prosent. Skjevest ute var Irland som har hatt tilnærmet negative realrenter hvert år etter at de meldte seg inn i eurosamarbeidet.

Ubalansen kan illustreres ved hjelp av den såkalte taylorregelen. Denne regelen, oppkalt etter økonomen John B. Taylor, viser grovt sett hva rentene i periferilandene burde ha vært de siste ti årene. Her vil man se at blant annet Hellas og Irland hadde renter som var flere prosentpoeng for lave i perioden frem mot finanskrisen:

Da finanskrisen inntrådte var mengden råtten gjeld akkumulert i privat sektor så stor at selv ikke to av de landene i eurosonen som hadde best statsfinanser – kriselandene Spania og Irland – slapp unna.

Tvangstrøye
Da boblen sprakk i 2008 meldte euroens andre store svakhet seg. Et land med egen valuta opplever en naturlig stabilisering av økonomien gjennom en flytende valutakurs. Går økonomien godt stiger valutaen i verdi og konkurransekraften svekkes til fordel for større innenlandsk kjøpekraft. Er økonomien svak vil det motsatte være tilfellet og svekket valutakurs vil medføre en nedgang i reallønningene og styrket konkurransekraft.

Gjennom eurosamarbeidet er medlemslandene avskåret fra å ta i bruk denne naturlige stabilisatoren. Tysk økonomi har store handelsoverskudd som følge av at euroen er for lavt priset sett i forhold til deres økonomi mens det motsatte er tilfellet for randsonen. Uten euroen ville vi antagelig sett en utlikning av disse forholdene der periferilandene ville fått styrket konkurranseevnen på bekostning av kjernelandene. I stedet seigpines de nå innenfor euroen.

Mangelen på naturlige stabilisatorer gjør budsjettunderskudd langt vanskeligere å håndtere. Selv om det fortsatt ville vært vanskelig å gjennomføre store kutt, ville periferilandene fått drahjelp av fordelene ved en svekket hjemlig valuta. Det eneste grepet som kan etterlikne effekten av en svekket valuta er reduksjon i lønninger og pensjoner.

For de landene som i dag er hardest rammet måtte en slik reduksjon kanskje komme i størrelsesorden på 15-20 prosent av nominelle utbetalinger. Om en slik reduksjon skulle bli en realitet, gjenstår det en betydelig pedagogisk utfordring. Som man ser av de vedvarende opptøyene i Hellas er dette langt fra uproblematisk. Det mest sannsynlige utfallet er derfor at den nominelle reduksjonen ikke kommer til å skje.  Dermed er PIIGS-landene fanget i en situasjon de ikke kommer ut av.

Mislighold og bankkrise
Det er lite positivt å si om håndteringen av den europeiske gjeldskrisen. Så langt har Europas politiske ledelse gjort lite annet enn å skyve problemene foran seg og dermed bidratt til å gjøre problemene enda større. PIIGS-landene er fremdeles langt unna å kunne gjennomføre de nødvendige reformer for å få økonomien på fote, og for stadig flere av dem fremstår det nå som fullstendig urealistisk at dette noen gang kommer til skje. Dermed gjenstår mislighold av statsgjeld med en påfølgende bankkrise som det mest sannsynlige utfallet.

I skrivende stund forhandles det om ettergiving av omtrent halvparten av den gresk statsgjelden. Et slikt utfall kan føre til at den europeiske sentralbanken vil være insolvent.

Likevel vil et mislighold i denne størrelsesorden ikke redusere gresk statsgjeld mer enn tilbake til 2008-nivå, mens de store budsjettunderskuddene vil vedvare. Forblir Hellas i eurosonen vil kontroll på underskuddet fremdeles være svært vanskelig og et nytt mislighold er ikke utenkelig. For grekernes fremstår en fortsatt deltagelse i eurosamarbeidet som lite tiltalende.

Mot oppbrudd
Euroens skjebne er fremdeles uavklart. På kort sikt er det grunn til å tro at valutaen fremdeles vil holde sammen. Den greske regjeringen frykter de kortsiktige konsekvensene av å forlate valutaen så mye at de antagelig blir værende innenfor.

Den samlede gjeldsgraden for eurosonen er ikke på mer enn 85 prosent av BNP. Samtidig har området som helhet et handelsoverskudd. Det er fremdeles mulig å holde fellesvalutaen sammen gjennom å øke bevilgningene til eurosonens krisefond (EFSF) i takt med at gjelden i periferilandene hoper seg opp.

På lengre sikt kan dette likevel ikke være en løsning. Eurosonen har 17 medlemsland som alle må bidra til og stemme over bevilgninger til krisefondet. Etter at den tyske Riksdagen valgte å øke Tysklands bidrag til krisefondet fra 123 milliarder euro til 287 milliarder euro utgjør det tyske bidraget til fondet nå i overkant av 100 000 norske kroner for en tysk familie på fire. Selv om disse pengene ikke går tapt før et eventuelt mislighold av gjeld finner sted, er det begrenset hvor mye penger kjernelandene vil legge på bordet før den politiske viljen forsvinner.

Samtidig er inflasjonen i eurosonen tiltagende og ligger nå ett prosentpoeng over sentralbankens inflasjonsmål. En slik inflasjon vil sikkert være kjærkommen i de gjeldstyngede PIIGS-landene, men om pengepolitikken ikke strammes inn risikerer man å blåse opp boble i kjernelandene mens periferien er nede for telling.

Med andre ord fremstår de europeiske landene som for ulike til å delta i en fellesvaluta, og innføringen av euroen som et tragisk feilgrep. Før eller siden vil eurosonen bli innhentet av virkeligheten. Det beste vi kan håpe på nå er en rolig skilsmisse.

Hva verdien av en slik garanti er fremstår for meg som noe usikkert. Arbeiderpartiet har hvert stortingsvalg siden 1985 gått til valg på at de ”garanterer” at alle under 25 skal ha enten jobb eller studieplass.  Det er vanskelig å se at denne garantien har blitt innfridd i løpet av det som nå har blitt til sammen 15 år med regjeringsmakt siden 85, men jeg skal la det ligge.

Jeg ønsker å ta Arbeiderpartiet på alvor i dette spørsmålet. Oslo Arbeiderparti har på sitt årsmøte vedtatt et program om at de ikke skal skrive ut eiendomsskatt og det programmet må også være bindende for de kandidater de nominerer til bystyret.  

Det som likevel forblir et åpent spørsmål er hvordan de har tenkt til å finansiere alle de dyre løftene sine uten å kunne hente inn nye inntekter. Over tid må kommunens budsjett gå i balanse, og dyre løfter vil gi dyre skatter.  Arbeiderpartiet ser likevel ut til å mene at de har mulighet til å finansiere løftene sine uten å skrive ut eiendomsskatt. Dette er en påstand jeg mener det er verdt å skrape litt i.

Går vi til kommunens økonomiplan fra siste budsjettfremlegg vil vi finne følgende handlingsrom for de kommende årene i kommunens økonomi. 

Overføringer fra drift til investeringer er det resterende av kommunens frie inntekter. Dette tallet kan ikke være negativt da det i praksis vil bety at kommunen lånefinansierer drift, hvilket som ikke er lov i henhold til kommuneloven. Normen for god budsjettering legger opp til at kommunen ikke skal disponere alle sine frie inntekter. Dette fordi at det er hensiktmessig å ha en buffer mot dårlige tider, men det er ikke noe lovmessig mot å redusere driftsoverskuddet under normert resultatgrad.  I praksis kan derfor Arbeiderpartiet dersom de ønsker å opptre uansvarlig bruke omtrent 250 millioner kroner mer hvert år uten å komme på kant med kommuneloven eller måtte skrive ut eiendomsskatt. For en hel økonomiplanperiode blir da handlingsrommet på 1 mrd.

De to dyreste valgløftene til Arbeiderpartiet utgjør langt mer enn denne milliarden. Jeg har her sakset fra Arbeiderpartiets program og kommentert under

- gi tilbud om heltidskontrakter til flest mulig av kommunens ansatte. Vi ønsker minst mulig ufrivillig deltid i Oslo kommune og vil iverksette et prosjekt ”Rett til heltid”, der målet er å gi ansatte som jobber i ufrivillig lave stillingsbrøker rett til 100 % stilling.

FAFO har beregnet at omtrent en fjerdedel av kommunens ansatte har en lavere stillingsbrøk enn ønsket. Undersøkelsen fastslår at kommunalt ansatte med uønsket deltid i snitt har en stilling på 40 prosent og ønsker å doble denne til 80 prosent. 

Oslo kommune har i overkant av 40 000 ansatte. Legger vi til grunn at en fjerdedel av kommunens ansatte skal doble sin stillingsbrøk fra 40 til 80 prosent, medfører dette en økning i antallet kommunale årsverk (40 000*0,25*0,4=4 000) på til sammen 4000. Laveste lønnstrinn i Oslo kommune tilsvarer 264 800 kroner i året. Av dette må kommunen også betale arbeidsgiveravgift på 14,1 prosent. Samlet lønnskostnad ved en ny ansatt på laveste lønnstrinn blir da i overkant av 302 000.  Om alle deltidsansatte skulle få ønsket stillingsbrøk (forutsatt laveste lønnstrinn), vil det utløse 1,208 mrd i årlige økte lønnskostnader for kommunen.

(Siden jeg har forutsatt laveste lønnstrinn er dette et moderat anslag. I tillegg kommer også mulige pensjonsutgifter.)

(Denne kostnaden må sees i sammenheng med at A ønsker et noe høyere aktivitetsnivå. Bevilgninger gitt til å styrke spesifikke kommunale tjenesteområder som SFO eller sykehjem vil kunne gå til å dekke store deler av kostnaden ved å øke de ansattes stillingsbrøk.)

- innføre heldagsskole i Oslo. En utvidet skoledag med mer tid til læring, gratis leksehjelp og fysisk aktivitet for alle vil være første steg, og vi vil starte med å innføre en slik ordning i bydeler hvor det er mange barn med minoritetsbakgrunn.

Stipulert kostnad: Econanalyse har på oppdrag fra KS, har beregnet at kostnadene til grunnskolen vil øke med 11,2 prosent ved innføring av heldagsskole.  For inneværende budsjettår bruker Oslo 5,9 mrd. Stipulert utgiftsøkning: 5,9*0,112= 0,66 mrd i årlige utgifter.

Til sammen utgjør disse to løftene om de skal gjennomføres en årlig utgiftsøkning på 1,8 mrd. Det årlige handlingsrommet til kommunen er som nevnt tidligere på omtrent 250 millioner. Arbeiderpartiets valgløfter har derfor en samlet kostnad på 7 ganger hva kommunen har av tilgjengelige midler.

Det er ikke mulig å gjennomføre disse valgløftene uten å øke skattene. Dette vet selvsagt også Arbeiderpartiet selv, som i VG i januar også spilte ut at de trengte inntektene fra eiendomskatt for å kunne innføre heldagsskolen.

Aldri mer 22.07.

Ønsker du å kjøpe deg litt god samvittighet?

Da vil jeg etter inspirasjon fra initiativet Grønn4deg, gjerne selge ut retten til å slippe ut CO2 på fastlands Norge tilsvarende reduksjonen i utslippet fra min leilighet.

Mulige interessenter kan kontakte meg på epost.

I forbindelse med dette spennende eksperimentet vil jeg være bortreist på ferie, og det vil derfor heller ikke komme så mange bloggkommentarer.

 Jeg  betrakter oljefondet som en formuesomplassering. Der den formue vi har i form av naturressurser omgjøres til formue i form av eierskap til bedrifter og statspapirer. Utviklingen i oljeprisene og aksjekursene for de siste 10 årene viser desverre at oljefondet har vært en lite lukrativ omplassering av formue. Utviklingen i oljeprisen siden den siste toppen i 2001 har vært fra 40 dollar fatet til 120 dollar fatet i dag.

Det innebærer en årlig avkastning på den oljen vi enda ikke har hentet opp på 13 prosent. (40*1,13^10=120)

Til sammenlikning er målsetningen for avkastning i oljefondet på skarve 4 prosent. Det er kun en tredjedel av den avkastningen vi har fått på den oljen som forløpig ikke er hentet opp.

Wikipedia artikkelen om fondet har en tabell som viser overføringen til oljefondet og dets avkastning. Jeg har tatt utgangspunkt i denne og lagt til fire nye rader der jeg tar utgangspunkt i gjennomsnittelig avkastning på olje som råvare og gjennomsnittelig avkastning i oljefondet for å stipulere nåverdien av den oljen som har blitt hentet ut målt mot dersom den ikke var blitt overført fondet.  Formelen er overført beløp ganget med avkastningen opphøyd i antallet år frem til i dag.

 Disse forenklede beregningen viser at den man så langt har tapt 1642 milliarder kroner (et norsk bruttonasjonalprodukt) på å hente opp petroleum og plassere det i oljefondet de siste 10 årene.

Mine beregninger er selvsagt noe misvisende fordi den norske stat ikke kan hente opp all oljen på en gang, og således er det ikke så interessant å beregne når det er oppertunt å selge den.  Tallen jeg har brukt til å beregne dette vil også fort kunne endre seg ved at prisen på olje faller eller børsen stiger.

Likevel synes jeg dette er ganske interessant.

Det i seg selv hadde ikke trengt å være et enormt problem, men beslutningen om å gi dem kriselån har skapt en situasjon der hele det europeiske pengevesenet henger sammen med Hellas skjebne.

Siden krisen startet har ECB kjøpt alt under solen for å forhindre at bankene må ta tap. JP morgan har beregnet den samlede beholdningen av gresk statsgjeldgjeld på ECBs balanse til å være på en nominell verdi av rundt 50 000 millioner euro. I tillegg kommer er det lånt ut 91 000 millioner euro til private banker i hellas med en garanti om tilsammen 144 000 millioner.  

In total, the theoretical exposition of the ECB in Greece (50,000 million euros invested in the purchase of bonds over the 144,000 million guarantee) a total of 194,000 million. This would be the nominal value of BCE Greek exposure.

Om denne gjelden ikke innfris vil egenkapitalen i ECB kunne bli utradert og den europeiske sentralbanken være insolvent! Ny krisepakker til Hellas er derfor intet annet enn et ponzispill. ECB gir Hellas nye lån som Hellas kan bruke til å betale på gjelden landet allerede har til ECB. Og jo flere lån de får, jo værre blir situasjonen når det blir klart at gjelden ikke vil bli innfridd…

Og i denne sammenhengen betyr det norske lovforbudet mot utbytte til skoleeierne ingenting, mener han.

- Det er mange måter å ta ut utbytte på. Eierne kan pålegge skolene sine til å kjøpe dyrt utstyr og dyre tjenester, og slik hente penger ut av virksomheten. Eller de kan hente ut verdier ved selge aksjer. Eller de kan rett og slett bygge opp gode skoler og så selge dem, sier Stoltenberg.

Aftenbladet

Siden det er umulig å forby, er det jo litt festlig at Regjeringen skal innføre et helt identisk forbud mot utbytte fra barnehager